Voor circulair bouwen horen mensen, stenen en geld in balans te zijn. Ik merk dat in de context van circulair bouwen relatief weinig aandacht aan geld wordt besteed (of misschien heb ik er zelf tot nu toe gewoon minder aandacht aan besteed). Hoe dan ook, geld is minimaal zo belangrijk als de twee andere pijlers: mensen en stenen.
Bij circulair bouwen moeten mensen, stenen en geld in balans zijn om het een haalbaar circulair bouwproject te maken. Dit heb ik ook al eerder beschreven in mijn blog over drie vormen van levenscyclusdenken. Deze blog gaat in op het geldaspect van duurzame gebouwen.
De onderzoekers Dwaikat en Kherun vinden dat je voor een duurzaam gebouw moet kijken naar de totale levenskosten van een gebouw. De totale levenskosten betekent dat je naar alle kosten moet kijken die gemaakt worden vanaf het ontwerp tot en met de sloop van het gebouw.
En daarin staan ze niet alleen. Er is zelfs een internationale standaard ISO 15686-5:2008 die zegt dat de levenskosten van een gebouw uit vier hoofdelementen bestaat:
1) ontwerp- en ontwikkelkosten,
2) operationele kosten,
3) onderhoudskosten,
4) sloop (of beter gezegd ontmantelings-)kosten.
Deze vier elementen kun je in een zogenaamde netto contante waarde berekening (NCW) kwijt. De onderstaande figuur visualiseert deze vier kostenstromen.
Grafische weergave van kostenposten van de NCW.
Uitleg bij bovenstaande figuur De zwarte horizontale pijl stelt het aantal jaar van de exploitatie voor. In dit geval is dat 60 jaar. 1 = Ontwerp- en ontwikkelkosten (blauwe pijl) 2 = Energie, water en rioolkosten (Oranje pijl) 3a = jaarlijks klein onderhoud, zoals schoonmaakkosten (kleine groene pijl) 3b = niet-jaarlijks (groter) onderhoud) (grote groene pijl) 4 = kosten einde levensduur van een gebouw (donkerpaarse pijl) (LET OP! Er zouden in deze tekening eigenlijk 60 kleine groene en 60 oranje pijlen getekend moeten zijn, maar dat paste niet, dus het zijn er iets minder!)
Om zo’n NCW-berekening te maken, moet je eerst ook drie basisdingen van een NCW bepalen.
Het eerst ding dat je moet bepalen is de levensduur van het gebouw. Over het algemeen geldt dat hoe langer de levensduur van een gebouw is, hoe gunstiger de financiële berekeningen zijn. Logisch, want je kunt alle eenmalige investeringskosten over meerdere jaren uitsmeren. Voor een duurzaam gebouw kun je over het algemeen met een langere levensduur van het gebouw rekenen. Logisch: een duurzaam gebouw is geen wegwerpgebouw. (In dit onderzoek wordt een case behandeld van een groen gebouw in Maleisie, en daar rekenen ze met een levensduur van 60 jaar).
Het tweede ding dat je moet bepalen is de inflatie waarmee je rekent. Als je er niet aan gewend bent is inflatie een moeilijk ding. Maar je kunt het zo onthouden: vroeger kostte een ijsje 20 cent. Nu kost een ijsje 3,50. Dat komt door inflatie. Als je vandaag 10 euro hebt, kun je meer kopen dan in (ik noem maar wat 2080). Met welke inflatie je rekent, hangt af van de inflatiecijfers uit het verleden. Als je daar een bepaalde ontwikkeling ziet, trek je die ontwikkeling door. (Je kunt de gemiddelde inflatie ook opvragen bij de World Bank. In Maleisie bijvoorbeeld is de gemiddelde inflatie 3,14%).
Het derde ding dat je moet bepalen is de verdisconteringsvoet. Dit vind ik zelf nog moeilijker te begrijpen dan inflatie. Waar het om gaat is dat je als je nu een euro hebt en je belegt die euro slim, heb je volgend jaar 1 euro en 8 acht. (als je slim belegt kun je wel een rente van 8% halen). Dus enerzijds wordt je euro per jaar minder waard (vanwege inflatie), maar anderzijds kun je van je euro ook meer geld maken als je er iets slims mee doet). Hoe hoog je de verdisconteringsvoet zet in je DCF, hangt ook weer van allerlei factoren af. Echter, de onderzoekers van dit onderzoek zeggen dat het verdisconteren voor hun berekening niet nodig is, want ze willen alleen de verwachte geld-uitstroom in de toekomst weten.
Nu we deze drie basisdingen weten, kunnen we ons richten op de vier elementen van de ISO 15686-5:2008.
Ontwerp- en ontwikkelkosten
Dit spreekt natuurlijk voor zich en zal per gebouw wel erg verschillen. De casus die in dit onderzoek wordt behandeld (een groen kantoorgebouw in Maleisië), kostte 1.361 $/m2 (dollar per vierkante meter), dat in dit geval neerkomt op $ 6.667.000 totaal.
Gebruikskosten
Alle gebruikskosten zijn natuurlijk op basis van schattingen die enerzijds gebaseerd zijn op het aantal energie/water/riolering dat je gebruikt, en anderzijds op de kosten van die drie dingen. Hierbij moet je ook weer rekening houden dat de kosten van energie, water en riolering door de tijd heen in prijs kunnen verschillen.
2.1 Energiekosten
Voor de casus in Maleise bijvoorbeeld, bleek dat de kosten van energie afhankelijk zijn van hoeveel energie je gebruikt. De kosten zijn:
0,127 $/kWh (uit te spreken als kilowattuur 😉 ) voor maandelijkse consumptie tot 200 kWh
0,139 $/kWh voor maandelijkse consumptie voor meer dan 200 kWh
Voor energie geldt ook een andere inflatie dan voor andere ‘producten’. In deze casus werd gerekend met een inflatie van 2,4% per jaar.
Voor de casus in Maleise werd gerekend met een geschat gebruik van 503.000 kWh per jaar.
Strikvragen voor tussendoor:
Hoeveel moet ik volgend jaar betalen voor een kilowatuur energie in Maleise?
En over 10 jaar?
Hoeveel energie kan ik volgend jaar kopen voor $ 0,127 ?
En over 10 jaar?
2.2 Waterkosten
Water is goedkoper en kost ongeveer de helft van energie. In het artikel staan allerlei precieze getallen en berekeningen. Daar ga ik je hier niet mee lastig vallen. De strekking van de berekening is natuurlijk hetzelfde als die van energie. Hier wordt weer met een andere inflatie gerekend dan met de energie, omdat de kosten van water op een andere manier stijgen dan de kosten van energie.
2.3 Rioleringskosten
Er moeten servicekosten betaald worden voor riolering. Die servicekosten zijn ook op basis van het aantal afvalwater dat het gebouw produceert. Die kosten zijn ongeveer (afhankelijk van hoeveel afvalwater het gebouw produceert) $ 0,10 (tien dollarcent) per kubieke meter water.
4. Onhoudskosten
Hieronder vallen allerlei posten, zoals groot- en klein onderhoud, schoonmaakkosten en het management van het onderhoud. Het gaat om zowel de arbeidskosten als de kosten van het materiaal en alle andere kosten die gemaakt worden om het onderhoud te plegen (bijvoorbeeld logistiek).
Ook van deze kosten moet een schatting gemaakt worden. Dit wordt gedaan op basis van allerlei referentieprojecten.
Ze geschatte kosten voor de casus van dit onderzoek zijn $ 31.400 per jaar. De inflatie van deze post is 3,14% per jaar.
5. Levenseindekosten
Er zijn meerdere manieren waarop je naar het levenseinde van een gebouw kunt kijken.
Het gebouw kan bijvoorbeeld geld opleveren door het te verkopen aan een volgende eigenaar.
Het gebouw aan het einde van de levensduur kun je zien als een bron van bouwmaterialen voor nieuwe gebouwen en zou het dus geld moeten opleveren.
Het gebouw kun je zien als een kostenpost, want het moet gesloopt of ontmanteld worden en dat kost nou eenmaal geld. Over het algemeen zijn sloopkosten nog altijd goedkoper dan de kosten om het gebouw te ontmantelen. Het verschil is dat je met sloop “gewoon” bruut de boel kunt slopen en afvoeren, terwijl als je het gebouw ontmantelt dat heel zorgvuldig moet gebeuren. Ontmantelen gaat langzamer, kost meer arbeidsenergie, en logistiek en is dus duurder.
In alle gevallen geldt dat deze kosten (of opbrengsten) pas over 60 jaar ofzo gemaakt worden en het is dus heel moeilijk inschatten wat die kosten (of opbrengsten) gaan zijn.
In deze casus wordt gerekend met ontmantelingskosten.
De totale levenskosten van de casus
Ontwerp- en ontwikkelkosten $ 3.667.000 22%
Energiekosten $ 8.076.000 48%
Water- en rioleringskosten $ 338.000 2%
Onderhoudskosten $ 4.632.000 27%
Levenseindekosten $ 173.000 1%
Totale levensduurkosten $ 16.886.000 100%
Tabel: Levensduurkosten voor de casus van het kantoorgebouw in Maleise
Ik vind zelf de percentages in deze tabel het meest interessant. Zoals je kunt zien, zijn de energiekosten relatief gezien nog altijd het hoogst. Het loont dus om te proberen de energiekosten omlaag te brengen. Goede isolatie en slim ontwerp haalt de koelte binnen. (Ik verwacht namelijk dat ze in Maleise meer energie kwijt zijn aan koelen dan aan verwarmen). In Nederland zal dat misschien net iets anders zijn (als is koelen van kantoorgebouwen ook hier een grotere post dan verwarmen). Afijn, je snap dat energie gewoon een belangrijk onderdeel is.
Ook loont het om te kijken naar de ontwerp- en ontwikkelkosten, en de onderhoudskosten.
Bron: Dwaikat, L.N., Kherun, N.A., (2018). Green buildings life cycle cost analysis and life cycle budget development: practical applications. Journal of Building Engineering (18) 303-311.
Een aantal opmerkingen is hier wel op zijn plaats:
Netto Contante Waarde (NCW) berekeningen zijn al zo oud als de weg naar Rome (nouja, misschien niet zoooo oud, maar wel oud). Ik lees in dit artikel helemaal niet veel nieuwe dingen.
NCW-berekeningen zijn oud, en de discussies over NCW-berekeningen zijn minimaal net zo oud. Het grootste bezwaar tegen de NCW-methode is dat je een soort schijnnauwkeurigheid krijgt. Je kunt alle kostenstromen tot-en-met-sint-juttemis berekeningen, inclusief inflatie en verdiscontering – maar in hoeverre kunnen we überhaupt dingen tot 60 jaar en verder overzien? Ik bedoel: we zitten nu midden in een corona-crisis en daarmee natuurlijk ook een vette economische crisis. Dit heeft allerlei gevolgen op de vlakken mensen – stenen – en geld. Dit kun je nooit of te nimmer voorspellen en de gevolgen al helemaal niet.
In het artikel wordt weinig besproken over het effect van duurzaamheid op de kostenposten. Zelf denk ik bijvoorbeeld aan de volgende dingen:
De ontwerp- en ontwikkelkosten zouden misschien iets lager kunnen uitvallen dan in een niet-circulair gebouw, omdat je materialen gebruikt die niet specifiek gemaakt hoeven te worden. Als je bijvoorbeeld ‘afgedankte’ kozijnen gebruikt, ipv nieuwe zou dat in theorie goedkoper kunnen zijn. (Helaas is dat nog niet de realiteit. Hergebruikte kozijnen zijn nog altijd een stuk duurder dan nieuwe kozijnen. Dit geldt voor alle materialen. Dat komt omdat bij hergebruik veel arbeidskosten komen kijken.
De levensduur (exploitatietermijn) waarmee gerekend wordt zou voor een duurzaam gebouw langer kunnen zijn dan voor een niet-duurzaam gebouw. Immers, een duurzaam gebouw gaat langer mee dan een niet-duurzaam gebouw.
Het argument voor a geldt niet voor modulaire gebouwen (het idee van legoblokken. Zie bijvoorbeeld deze blog over modulair bouwen). Dan is de levensduur juist korter dan een niet-duurzaam gebouw – maar de restwaarde van een module is natuurlijk erg hoog.
Vanwege goede isolatie, en slimme (grijs)watersystemen zouden de kosten voor energie en water in een duurzaam gebouw aanzienlijk lager moeten zijn dan in een niet-duurzaam gebouw.
Het interval voor groot- en klein-onderhoud zou langer moeten zijn dan bij een niet-duurzaam gebouw. Immers, een duurzaam gebouw zou weinig onderhoud nodig moeten hebben.
De restwaarde van een circulair gebouw moet positief zijn. Immers, alle materialen waaruit het gebouw bestaat zijn geld waard.
Over al deze aspecten die mij logisch lijken wordt in het artikel niets beschreven.
Maar als je die aspecten wel zou meenemen, zouden de percentages in de tabel wel veranderen.
In dit artikel wordt een vet simpele weergave van de NCW-berekening gemaakt. In werkelijkheid zijn er nog allerlei extra kosten die gemaakt moeten worden in die 60 jaar dat het gebouw bestaat.
Ik beweer niet (en ik denk de auteurs van dit artikel ook niet) dat dit artikel helpt om te leren überhaupt een NCW-berekening te maken. Daarvoor zijn wel erg leuke boekjes in omloop. Dat is nog best ingewikkeld. Bijvoorbeeld: https://www.bol.com/nl/f/vastgoedrekenen-met-spreadsheets/9200000027390103/ Er zijn meerdere vergelijkbare boekjes in omloop. Ze zijn allemaal rond de € 100,- Ik snap niet waarom dat zo duur moet zijn MAAR het is wel een investering FOR LIFE. Hoewel er natuurlijk ook veel kritiek is op het maken van een NCW, is dit nog wel het beste wat we hebben. En vooral het principe van deze berekening is erg belangrijk om circulariteit en duurzaamheid echt goed te begrijpen.
Persoonlijk vind ik kosten weinig zeggen, als je er niet ook opbrengsten naast plaatst. Een project wordt financieel haalbaar, als je de kosten kunt dekken doordat mensen bereid zijn te betalen voor het product dat je maakt. Je moet dus bijvoorbeeld nagaan of de energierekening van een gebouw lager is, en of mensen dan bereid zijn in eerste instantie daar meer in te investeren (Dus een iets duurder gebouw kopen, en per maand minder kwijt zijn aan energie). Ook deze discussie is trouwens ook al zo oud als de weg naar Rome, maar daar wordt in dit artikel geen aandacht aan besteed. Misschien komt er nog een volgend artikel (en/of blog) waarin dat wel gebeurt.
Ik ben erg benieuwd naar jullie vragen en opmerkingen over deze blog. Je weet me te vinden – via deze site, per email, LinkedIn, Facebook. Ik ben meer online dan ooit! 🙂
#pleuro #euros #Circulairbouwen #reduceren #lifecyclecosting #projectmanagement #Circulaireeconomie #lcc #nettocontantewaarde #Duurzaambouwen #planning #projectmanagement #uitdagingen #discountedcashflow #kosten #Duurzaamheid