Ik heb net een interview geluisterd waarin Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg (corporatiestrateeg.nl) Marten Middendorp van Republiq (repupliq.nl) interviewt over vastgoedsturing. Beide partijen zijn voor mij altijd een bron van inspiratie – en vastgoedsturing is zeg maar ook mijn ding. Ik heb dus met veel plezier geluisterd naar hun gesprek. In deze blog zet ik highlights uit het gesprek uiteen en reflecteer ik er kort op vanuit mijn eigen ervaringen.
Zijn corporaties goed op weg met vastgoedsturing? Wat mij gerust stemt, wat ik herken, en waar ik ook al eerder over heb geschreven is dat Marten aangeeft dat de corporaties qua vastgoedsturing goed op weg zijn. Marten zegt dat “het kompas” goed staat, maar dat er qua snelheid een tandje bij mag. En de grootste vertrager zit volgens Marten in het gebrek aan afstemming tussen strategisch, tactisch, en operationeel niveau. Volgens Marten zijn managers van woningcorporaties vaak met anderhalf been buiten. Maar vragen waar managers ook mee bezig zouden moeten zijn:
- Hoe verlaag je de interne complexiteit?
- Hoe concreet zijn je doelen?
- Hoe hard durf je op die doelen te sturen?
Wat is de rol van assetmanagement in dit geheel? Als je kijkt naar de rol van de assetmanager in het geheel, vindt Marten dat er momenteel te veel complexe vraagstukken bij die assetmanager komen te liggen. Op strategisch niveau zouden doelen en manieren om die doelen te bereiken veel specifieker omschreven moeten worden, zodat de assetmanager daar ook veel beter mee aan de slag kan. Op strategisch niveau moeten prioriteiten gesteld worden, bijvoorbeeld in welke wijken moet begonnen worden met de verduurzaming, en welk budget hebben we daarvoor over. Als je dat niet doet, moeten projectleider heel veel zelf gaan invullen en krijg je in het MT een veel te breed scala aan projectvoorstellen terug. Het is voor het MT dan bijna niet te doen om hier goede afwegingen in te maken.
Hoe staat het met het data-vraagstuk? Dan het data-vraagstuk, waar veel woningcorporaties mee bezig zijn. Marten adviseert om het datavraagstuk op te delen in drie delen:
De heenweg van de beleidsachtbaan. Hier is data nodig om een zogenaamde “routekaart” te maken (het woord “routekaart” noemt Marten niet hoor, maar ik interpreteer het als een routekaart). Een routekaart is dat je van het bezit standaard informatie verzamelt. Dat gaat bijvoorbeeld over type woning, mate van isolatie, warmtebron, en wijkinformatie. Deze data is vaak gewoon publiek voor handen en met een aantal randvoorwaarden en kengetallen kun je vrij eenvoudig een plan maken voor de komende jaren om de gehele voorraad op tijd verduurzaamd te hebben.
De terugweg van de beleidsachtbaan bestaat uit managementinformatie dat iets moet gaan vertellen over de mate waarin de doelen behaald zijn. Vaak zijn hier ook al bepaalde standaarden voor in de organisatie.
De data die nodig is voor het operationele niveau en de projecten. Dit zijn vaak heel specifieke data die overal en nergens worden opgeslagen, die medewerkers niet kwijt kunnen in systemen, waardoor er allerlei persoonlijke excels en lijstjes ontstaan en waarvan de betrouwbaarheid, transparantie, en overzicht op een gegeven moment zoek raakt. Dit herken ik helemaal van mijn tijd als assetmanager. Ik had ook allerlei lijstjes op mijn laptop staan die ik nergens kwijt kon: waar zit nog enkelglas, waar zijn scootmobielruimtes nodig, waar zijn schuurtjes die ook onderhouden moeten worden, etc. Ik denk dat iedereen ook wel zijn "go-to's" heeft - mensen die al heel lang ergens werken en eigenlijk alles wel weten, omdat het in hun hoofd zit. Lof voor die mensen! Maar het moet uit hun hoofd, en in een systeem.
Wat Marten dus zegt over deze drie punten, en daar ben ik het roerend mee eens, is dat punt 1 en 2 vrij eenvoudig opgezet kunnen worden. Marten zegt dat je dit over een half jaar draaiende kunt hebben. Ik vind zelf dat Marten het nog vrij ruim neemt. Overigens denk ik zelf dat de moeilijkheid niet zozeer zit in de data zelf, maar in de mening die allerlei mensen hebben over welke data dat zou moeten zijn, randvoorwaarden, al dan niet acceptatie van deze manier van werken. Ik ben het ook met Marten eens, dat een goed ondernemingsplan hier leidraad voor zou moeten bieden. Vaak zijn de doelen zo algemeen geformuleerd dat het geen sturing biedt. Als je die doelen concreter uitwerkt, zou het maken van een routekaart makkelijker moeten zijn, omdat gelijk duidelijk wordt waar de prioriteiten moeten liggen.
Waarom is het zo belangrijk om je data op orde te hebben? Een interessante vraag is natuurlijk ook, waarom het zo belangrijk is om data op orde te hebben. Marten benoemt meerdere punten die ik naar eigen inzicht in drie punten heb verdeeld. Het is belangrijk om data op orde te hebben, omdat:
Je beslissingen beter kunt uitleggen aan bewoners en aan andere stakeholders (dit slaat dus vooral op puntje 1). En wat ik zelf ook een belangrijke vindt: met een routekaart kun je bewoners een perspectief bieden. Dus je kunt zeggen dat hun woning weliswaar niet dit jaar wordt verduurzaamd, maar wel in 2026. Eventueel kun je zelfs nog samen met de bewoners in gesprek gaan over een plan om tot en met die tijd om te gaan met energie.
Je beter kunt aantonen dat je doet wat je beloofd hebt (dit slaat uiteraard op puntje 2). Dat maakt je een betrouwbare woningcorporatie voor bewoners en andere stakeholders.
Ook op operationeel niveau kun je veel betere projecten draaien als je goed en relevant inzicht hebt in vastgoeddata.
Kortom, misschien is het niet een heel verrassend interview, maar wel een heel herkenbaar verhaal. En dat is heel nuttig.
Hier vind je het betreffende interview: https://www.youtube.com/watch?v=e0RTICAxOHo
Neem hier contact op met mij om verder te praten over dit onderwerp. Clearspin ziet de inrichting van de organisatie en datavraagstukken als een belangrijk onderdeel op weg naar een circulaire omgeving. Dit is deels een data-technisch vraagstuk, en een groot deel zit in de afstemming tussen de verschillende afdelingen en stakeholders. Zoals hierboven benoemd wordt – de gaten dichten tussen strategisch, tactisch, en operationeel niveau, maar ook de gaten dichten tussen de zuilen vastgoed, bewoners, en financiën is heel belangrijk. Kortom, Clearspin benadert de opgave integraal. Lees hier meer over de visie van Clearspin op een circulaire gebouwde omgeving en hoe we daar gaan komen.